Le seuil de l’Impôt sur la Fortune Immobilière

L’IFI, ou impôt sur la fortune immobilière, a remplacé l’ISF depuis le 1ᵉʳ janvier 2018. Il concerne les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net taxable est supérieur à 1,3 million d’euros au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition. C’est ce seuil qui permet de savoir si vous entrez ou non dans le champ de l’IFI et, en pratique, si vous devez déposer une déclaration et si vous êtes redevable de cet impôt.

Il ne faut pas confondre le seuil de l’IFI avec le montant de l’IFI. Le seuil répond à une première question : qui paie l’IFI ? Une fois ce seuil franchi, le calcul de l’impôt suit ensuite un barème progressif et ne se limite pas à la seule fraction au-delà de 1,3 million d’euros. À ne pas confondre non plus avec le plafonnement, qui est un mécanisme distinct intervenant plus tard dans le calcul pour limiter, dans certains cas, le poids total de l’IFI et des impôts sur les revenus par rapport aux revenus du foyer.

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Quel est le seuil d’imposition de l’IFI ?

Le seuil de l’IFI est fixé à 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net taxable. Cela signifie que vous êtes imposable si, après avoir additionné vos actifs immobiliers imposables et déduit les dettes admises, la valeur nette obtenue dépasse ce montant au 1ᵉʳ janvier.

Le patrimoine retenu s’apprécie à partir de la valeur vénale des biens au 1ᵉʳ janvier. Cette valeur correspond au prix auquel le bien pourrait être vendu dans des conditions normales de marché. La base de calcul de l’IFI est donc le patrimoine net taxable, et non le patrimoine brut. C’est ce montant net qui sert à vérifier si vous êtes ou non au-dessus du seuil.

Seuil IFI : quels biens sont pris en compte ?

L’IFI ne porte pas sur l’ensemble du patrimoine, mais uniquement sur les biens et droits immobiliers. Sont notamment concernés les immeubles bâtis et non bâtis détenus en direct, ainsi que, dans certains cas, la fraction immobilière de parts ou actions de sociétés, d’organismes de placement collectif ou de contrats comportant une composante immobilière.

La résidence principale est bien comprise dans l’assiette de l’IFI, mais elle bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale au 1ᵉʳ janvier. En cas d’imposition commune à l’IFI, un seul immeuble du couple peut bénéficier de cet abattement.

Seuil IFI du couple : le seuil est-il doublé ?

Non. Le seuil IFI pour un couple n’est pas doublé. Pour les époux, les partenaires de PACS et les concubins, l’IFI s’apprécie au niveau du foyer fiscal IFI. Le patrimoine des membres du foyer est donc additionné, et le seuil reste fixé à 1,3 million d’euros pour l’ensemble, pas à 2,6 millions d’euros.

Si, par exemple, un conjoint détient 900 000 € de patrimoine immobilier net taxable et l’autre 500 000 €, le foyer atteint 1,4 million d’euros : il entre donc dans le champ de l’IFI. Cette conclusion découle directement de la règle du foyer fiscal IFI commun.

Quels membres du couple sont pris en compte ?

Pour l’IFI, le foyer fiscal comprend notamment :

• les époux, quel que soit leur régime matrimonial ;
• les couples pacsés ;
• les concubins ;
• les enfants mineurs dont vous ou votre conjoint avez l’administration légale des biens.

Le foyer fiscal IFI peut être différent de celui retenu pour l’impôt sur le revenu : le patrimoine du concubin est pris en compte, alors que celui des enfants majeurs rattachés ne l’est pas. Un enfant majeur rattaché qui dispose à lui seul d’un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1,3 million d’euros doit déposer sa propre déclaration IFI.

Existe-t-il des cas d’imposition séparée ?

Oui, mais ils sont limités. Chaque époux peut être imposé séparément à l’IFI lorsqu’il s’agit d’époux mariés sous le régime de la séparation de biens ne vivant pas sous le même toit, ou d’époux en instance de séparation de corps ou de divorce autorisés à résider séparément. Dans ces cas, le seuil de 1,3 million d’euros s’apprécie au niveau de chaque patrimoine séparé.

Au-delà du seuil de l’IFI : quel montant d’impôt ?

Une fois le seuil de 1,3 million d’euros dépassé, l’IFI est calculé selon un barème progressif. Le point important est le suivant : lorsque vous êtes imposable, le calcul de l’impôt commence à partir de 800 000 €. C’est ce qui explique qu’un contribuable assujetti n’est pas taxé seulement sur la fraction au-dessus de 1,3 million d’euros. Le seuil détermine donc qui entre dans l’impôt ; le barème détermine ensuite combien il paie.

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La décote autour du seuil

Pour les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, un mécanisme de décote permet d’atténuer l’effet de seuil. Son montant est égal à : 17 500 – (1,25 x montant du patrimoine net taxable).

Cette règle est particulièrement utile à connaitre lorsque le patrimoine dépasse le seuil d’imposition de peu.

► En savoir plus sur le barème de l’IFI

IFI et réduction fiscale : comment faire baisser le montant de son impôt ?

Si vous êtes assujetti à l’IFI, vous pouvez réduire le montant à payer en effectuant un don à un organisme éligible.

La réduction est égale à 75 % du montant du don, dans la limite de 50 000 € par an. Cela correspond à un don maximal pris en compte de 66 667 €.

Il faut toutefois bien distinguer deux choses : le seuil d’entrée dans l’IFI et le montant de l’IFI dû. Le don IFI ne modifie ni le seuil de 1,3 million d’euros, ni la valeur de votre patrimoine immobilier net taxable. Il n’a donc pas d’effet sur le fait d’être ou non redevable de l’IFI. En revanche, il permet de faire baisser directement l’impôt calculé par l’administration, une fois votre patrimoine déclaré.

En pratique, si vous souhaitez réduire votre IFI à zéro, vous pouvez utiliser un calcul simple : montant de votre IFI / 0,75. Il faut toutefois garder à l’esprit que si la réduction dépasse le montant de l’IFI dû, l’excédent n’est ni remboursé ni reporté sur les années suivantes.

Questions fréquentes sur le seuil de l’IFI

Si mon patrimoine est de 1,25 million d’euros, suis-je imposable ?

Non. Si votre patrimoine immobilier net taxable est inférieur ou égal à 1,3 million d’euros, vous n’êtes pas soumis à l’IFI.

Pourquoi parle-t-on de 800 000 € si le seuil est de 1,3 million d’euros ?

Parce que 1,3 million d’euros est le seuil d’entrée dans l’IFI, mais une fois ce seuil dépassé, le calcul de l’impôt commence à partir de 800 000 € selon le barème progressif.

Peut-on réduire son IFI avec un don à la Fondation Gustave Roussy ?

Oui. Les dons effectués à la Fondation Gustave Roussy ouvrent droit à une réduction d’IFI de 75 %, dans la limite de 50 000 € par an.